Le obbligazioni reali: dagli oneri reali ai vincoli di destinazione

ABSTRACT Le obbligazioni reali: dagli oneri reali ai vincoli di destinazione La presente tesi prende in considerazione le obbligazioni di dare e fare opponibili a terzi in riferimento soprattutto alla disciplina delle obbligazioni propter rem e degli oneri reali. Gli ordinamenti di area tedesca (Germania, Austria e Svizzera) conoscono la figura tipizzata dell'onere reale, come anche il sistema del common law inglese, mentre il diritto italiano ne conserva qualche traccia nelle obbligazioni propter rem, delle quali si illustrano i caratteri sostanziali e le articolate vicende giurisprudenziali, soprattutto in seguito alla mutata opinione della giurisprudenza degli anni '50. Una volta abolito dalla Rivoluzione Francese, l'onere reale non è più apparso nel formante legale dei sistemi giuridici di derivazione francese. L'introduzione dell'articolo 2645-ter c.c. ha consentito la trascrizione dei vincoli imposti su beni immobili, assicurando al vincolo stesso l'opponibilità ai terzi ed agli immobili gravati la impignorabilità. Proprio questa norma pare consentire la reviviscenza dell'onere reale come conosciuto in epoca medievale (della cui storia ed interpretazione si dà ampio conto). Lo studio della natura e della struttura dell'onere reale ne fa emergere la peculiare duplicità. Da un lato negozio obbligatorio e dall'altro diritto reale, per mezzo del quale le prestazioni che debbono essere adempiute, possono trasferirsi in capo agli aventi causa a titolo particolare del bene onerato. La realità si rinviene anche in una azione che assiste naturalmente questo istituto, assicurando il beneficiario dall'inadempimento dell'onerato e permettendo l'aggressione dell'immobile anche presso futuri proprietari. Tutti questi elementi possono essere pattiziamente ricostituiti per mezzo dell'articolo 2645-ter c.c. La prestazione da compiersi è il contenuto del vincolo che grava l'immobile: destinando un immobile a produrre redditi in favore di un ente, questo potrà essere utilizzato solo per quello scopo, vincolando tutti i proprietari successivi (grazie alla trascrizione) a versare, per esempio, canoni mensili al beneficiario. Il credito del beneficiario è idoneo, a nostro parere, ad essere assicurato con l'ipoteca legale dell'alienante in modo da permettere il soddisfacimento delle pretese in caso di inadempimento dell'onerato. Il vincolo così costituito presenta tutte le caratteristiche che presentava l'onere reale nel tempo della sua vigenza e, a nostro parere, anche i caratteri sostanziali della realità, permettendone l'iscrizione all'interno del novero dei diritti reali, non necessariamente come nuovo diritto reale, ma come evoluzione del diritto di servitù. Si tratta non più del peso che grava il fondo in favore di un altro fondo di diverso proprietario, ma di un peso che grava un immobile in favore di un diverso soggetto.