Interazioni tra il procedimento di esecuzione immobiliare italiano e la valutazione, acquisto e gestione di crediti deteriorati con garanzie immobiliari

The present work has the objective of highlighting, in the Italian scene, dependencies and mutual interactions between the system of judicial auctions resulting from real estate expropriation procedures, and the market of NPL secured, non-performing loans guaranteed by real estate collateral. The analysis aims to identify which elements in the pricing of non-performing loans secured, in addition to merely standard evaluation of reale estate asset under procedure, are influenced by the legislation on executions, and by the practice and the exceptions found in the various stages of executive process, dividing results between physiological components due to the nature of the context and consequences of rules, more or less enforce, or the lack of them. The methodology combines a theoretical study of data, laws and regulations relating to credit sale and real estate enforcement procedures, to skills and knowledge acquired in the assessment of non-performing loans and the management of positions under banking term linked to real estate auction. A necessary introduction is on the development of volumes of non-performing loans in the credit Italian system, with a look at the consequences of the financial crisis of 2008-2009 and the subsequent crisis in the real economy on the quality and process of loans management. The attention then focuses on the dynamics that drove and are pushing Italian banks to sale loans outside, introducing among the reasons issues related to the process of expropriation and the subsequent, probable, sale in auction of the asset. Identified the environment, the real estate expropriation procedures conducted by Italian Courts are analyzed, especially in the auction phase, from the point of view of their regulatory developments, practices and exceptions found in the various Courts, and the changes in volumes, prices and timing. After clarifying the context in which Italian real estate executions occur and how they are structured, the discussion moves on investment in impaired loans with real estate collateral, the second key element of this discussion. The intent is to provide an overview of rules and relationships between the actors of this sector; the process of selection, evaluation, acquisition and management of non-performing loans is described as a whole, bringing to the attention of the reader data and case studies to support the theoretical considerations made. Some quick considerations on the valuation of real estate risk not to be overlooked are followed by the discussion of the critical additional elements that should be considered in the expropriation proceedings. In the final part of this script are identified and analyzed the interactions, dependencies and issues arising from the meeting of these two environments, one purely legal, the enforcement procedures estate, the other strongly financial, the market for NPL secured. The discretionary power of the actors involved in the execution process, the difficulty of managing the time parameter, the problem of finding information on the auction and the "opacity" that still persists in some phases or geographic areas, become considerable problems that persist throughout the purchase process and management of NPL secured. Added to this is the strong evolution that NPL market has had, is having and in all probability will have for years to come, with the consequent difficulty of rule, standardize and innovate a rapidly changing industry.

Il presente lavoro si pone l'obbiettivo di evidenziare, all'interno del panorama italiano, le dipendenze e le reciproche interazioni tra il meccanismo delle aste giudiziarie derivanti da procedure di espropriazione immobiliari, e il mercato dei cosiddetti NPL secured, crediti non performanti garantiti da immobili. L'analisi mira ad individuare quali elementi nel pricing dei crediti in sofferenza garantiti, oltre a quelli meramente di valutazione standard dell'immobile sotto procedura, sono influenzati sia dalla normativa in materia di esecuzioni, sia dalla prassi e dalle eccezioni riscontrabili nel processo esecutivo. La metodologia utilizzata unisce un lavoro di studio teorico dei dati, delle normative e dei regolamenti in materia di cessione crediti e procedure di esecuzione immobiliare, a conoscenze acquisite lavorando nell'ambito della valutazione di crediti non-performing e della gestione di posizioni su mandato bancario, collegate a immobili in asta. Una doverosa introduzione è relativa allo sviluppo dei volumi di NPL nel sistema del credito italiano, con uno sguardo alle conseguenze della crisi finanziaria del 2008-2009 e la successiva crisi dell'economia reale sulla qualità e sul processo di gestione dei crediti. L'attenzione poi si focalizza sulle dinamiche che hanno spinto e stanno spingendo le banche italiane alla cessione di crediti deteriorati a terzi, introducendo tra le motivazioni di tale processo le problematicità legate alle procedure di espropriazione immobiliare e la relativa, probabile, vendita in asta del cespite. Individuato il contesto, vengono quindi analizzate le procedure di esecuzione immobiliare condotte dai Tribunali italiani, in particolare la fase di vendita in asta degli immobili pignorati, dal punto di vista della loro evoluzione normativa, delle prassi e delle eccezioni riscontrabili nelle varie Procure e della variazione di volumi, prezzi e tempi necessari all'aggiudicazione. Dopo il chiarimento dal quadro in cui avvengono le esecuzioni immobiliari in Italia, la trattazione si sposta sull'investimento in NPL secured, secondo elemento cardine di questa trattazione. L'intento è quello di fornire una visione d'insieme delle regole e dei rapporti tra gli attori di questo settore; il processo di selezione, valutazione, acquisto e gestione di crediti non-performing garantiti viene percorso nel suo complesso. La trattazione si concentra fra l'altro sulle criticità addizionali di valutazione per gli immobili sottoposti ad espropriazione giudiziaria. Nella parte finale di quest'elaborato vengono individuate ed analizzate le interazioni pratiche, le dipendenze e le problematiche che scaturiscono dall'incontro di questi due ambienti, uno prettamente giuridico, le procedure di esecuzione immobiliare, l'altro fortemente finanziario, il mercato degli NPL secured. L'ampia discrezionalità degli attori coinvolti nel processo esecutivo, la difficoltà di gestione del parametro tempo, il problema del reperimento delle informazioni relative agli esperimenti d'asta e l'¿opacità¿ che ancora permane in alcune fasi o aree geografiche, si traducono in problematiche non trascurabili che permangono in tutto il processo di acquisto e gestione di crediti deteriorati garantiti. A ciò si aggiunge la forte evoluzione che il mercato degli NPL ha avuto, sta avendo e con ogni probabilità avrà negli anni a venire, con la conseguente difficoltà di normare, standardizzare ed innovare un settore in continuo e rapido cambiamento.