La valutazione degli investimenti immobiliari

Il settore immobiliare ha un effetto molto rilevante sull'intera economia mondiale. A tale proposito tutti possiamo ricordare l'impatto dell'ultima crisi, iniziata proprio dal comparto immobiliare, con la crisi dei mutui subprime, ed estesa anche in altri settori dell'economia. Il progressivo deterioramento della qualità dei mutui subprime, manifestatosi negli Stati Uniti già dal 2006, ha innescato tensioni este-sesi dal comparto dei prodotti cartolarizzati ai mercati monetario e finanziario, sia statunitensi sia europei. Una ulteriore causa che ha portato nella diffusione di que-sta crisi è stato anche la finanziarizzazione immobiliare che ha caratterizzato gli ultimi anni. L'aumento non controllato dell'indebitamento in presenza di fonda-mentali non solidi ha portato a una crisi che vede il settore immobiliare fortemente coinvolto. Da quest'ultima osservazione emerge la necessità di scegliere con cautela i strumenti e avere una piena conoscenza sul funzionamento del mercato. Il lavoro svolto in questa tesi inizia con una visione generale del mercato immobi-liare. Vengono illustrati le principali caratteristiche dei mercati, dei beni e degli operatori immobiliari. Una buona compressione delle caratteristiche è indispensa-bile per assicurarsi di utilizzare correttamente gli strumenti di cui si dispone per migliorare il processo decisionale. Infatti, per qualsiasi analisi sugli investimenti immobiliari è fondamentale conoscere le specificità dei beni, degli attori e dei mercati dove si svolge l'attività. Inoltre, è indispensabile capire le peculiarità degli investimenti immobiliari rispetto agli investimenti azionari e obbligazionari. Nel secondo capitolo viene trattato il tema degli strumenti finanziari utilizzati nel settore immobiliare. Ogni impresa, incluse quelle che operano nel settore immobi-liare, al fine di determinare una strategia coerente, deve individuare o almeno cer-care di definire una struttura finanziaria ottimale ed adeguata al proprio sistema di business. Le tre macrotipologie impiegate per finanziare un progetto di investi-mento sono il capitale di debito, il capitale proprio e il capitale intermedio. Nello svolgimento di questo lavoro l'attenzione sarà focalizzata sulla prima macrotipo-logia. Un principio molto importante che si deve rispettare nella costruzione della struttura finanziaria è quello del cash flow matching. Secondo tale principio si de-ve tenere conto dell'entità e della scadenza dei flussi in entrata e in uscita. Il terzo capitolo tratta il rendimento di un investimento immobiliare, ovvero il ri-torno economico di un investimento in funzione del prezzo di acquisto di un im-mobile e dei flussi di cassa da esso generato. I rendimenti possono essere ex ante, vengono stimati prima della decisione di investimento e si calcola il rendimento previsionale atteso, oppure ex post, vengono calcolati dopo l'acquisto dell'immobile e si calcola il rendimento storico effettivo. Nel quarto capitolo vengono illustrati i vari rischi che interessano un investimento immobiliare. Una distinzione fondamentale e quella tra rischi diversificabili e rischi non diversificabili. Nell'ultimo capitolo vengono illustrate le varie metodologie usate per la valuta-zione dei beni immobiliari. Vi sono tre principali filoni metodologici per valutare i beni immobiliari: comparativo, del costo di ricostruzione e quello economico. I filoni si basano su principi differenti. L'utilizzo di una metodologia di valutazione piuttosto che un'alt