Il contratto di locazione ad uso abitativo

In questa relazione di laurea, ho cercato di approfondire il tema dei contratti di locazione ad uso abitativo. Trattando del contratto di locazione generalmente si distingue tra contratti ad uso abitativo e ad uso commerciale. Ho scelto di soffermarmi sui contratti del primo tipo. Considerando l'ampiezza dell'argomento, ho affrontato alcuni profili particolari della disciplina attualmente in vigore senza trascurare, in una prospettiva storica ed economica, quella previgente. La regolamentazione delle locazioni urbane ha rappresentato, da sempre, un problema di non facile soluzione per il legislatore, il quale fin da principio ha dovuto bilanciare gli opposti interessi , e soddisfare le differenti esigenze di locatori e conduttori: i primi determinati ad ottenere una buona redditività dall'investimento operato con l'acquisto dell'immobile da locare, e i secondi bisognosi di un'abitazione in grado di soddisfare le proprie necessità, e quelle della propria famiglia. La presente relazione è composta da tre capitoli che approfondiscono diverse tematiche. Nel primo capitolo, ho cercato di evidenziare le principali caratteristiche del contratto di locazione ad uso abitativo, esaminando le norme del Codice Civile. Esse ci consegnano le definizioni, individuano le obbligazioni delle parti e regolando il rapporto che viene a crearsi: ossia quella relazione che si instaura tra due o più soggetti, e di cui l'ordinamento giuridico disciplina il suo svolgimento, nella fase fisiologica e in quella patologica. Nel primo capitolo mi sono occupata inoltre della durata del contratto e della determinazione del canone: distinguendo , in questo ambito tra ¿ contratti a canone libero¿ caratterizzati da una durata minima di quattro anni, con un rinnovo automatico di altrettanti, e ¿ contratti a canone concordato¿ che non possono avere una durata inferiore dei tre anni. Ciò che differenzia i due tipi di contratto presi in considerazione, sta nel fatto che quest'ultimo prevede canoni inferiori al corrente valore di mercato e dipende essenzialmente dalle zone dei comuni in cui si trova l'immobile. Nel secondo capitolo, per completezza, ho tratteggiato i punti salienti della c.d. Legge sull' equo canone. Si tratta della Legge 27 Luglio 1978 n. 392 introdotta all'epoca per porre fine al blocco dei contratti e dei canoni e dettare una disciplina organica della materia. Tale legge aveva previsto per gli immobili ad uso abitativo un sistema (in verità piuttosto complicato) di determinazione legale del canone che si basava su differenti parametri (art. 12 e ss.) fissati soprattutto nell'interesse del conduttore (di qui , appunto, il termine ¿equo canone¿). La durata della locazione era di quattro anni, salvo rinnovo. Ben presto, tuttavia, tale riforma si dimostrò essere un ulteriore aggravio del problema iniziale: l'offerta di unità abitative diminuì a causa dell'abbassamento dei canoni, e i conduttori spesso erano disposti a versare somme in nero per evitare la disdetta al termine dei quattro anni. Il terzo e ultimo capitolo è dedicato al procedimento di sfratto e alle sua possibili articolazioni, strettamente connesse al comportamento tenuto dalle parti in udienza. Esse infatti possono decidere di presentarsi, non presentarsi, aderire od opporsi alla richiesta giudiziale. L'analisi non ha trascurato la procedura relativa alla convalida di sfratto.