La perequazione urbanistica: dallo Zonig al Mixité

This dissertation aims to dig into the tough topic of urbanistic equalisation. A suitable starting point for the analysis of the urbanistic subject would be looking at its contents and evolution. Furthermore, the essay examines the reasons for how this technique came to be. First of all, the decline of unilateral and authoritative power, increasingly directed towards the voluntary model that allows citizens to cooperate in the exercise of the public function. Secondly, the need to eliminate the intrinsic discrimination related to planning decisions. Thirdly, the financial crisis of local institutions and the complications related to the use of expropriation for public interest. Finally, the impractical nature of guidelines governing expropriation. The essay then examines the principle of equalisation and the forms it can take, within the scope of urbanistic processing. Even if the growing extent of the different forms of equalisation is a result of the endemic need for urbanistic planning, the lack of principles contained in a state regulation creates fragmentation in the regional and municipal framework. The essay ends by providing an examination of the controversial aspects of equalisation plans and projects. Indeed, even though the 2011 legislative intervention introduces section 2bis of the article 2643 of the Civil Code to settle the conflict about the transferability of building rights, it is still not possible to argue that this legislative change solves the disputes related to the legal characterisation of the contracts for transfer of building rights. Neither is it possible to state that the doubts regarding the equalisation itself have been solved.

Il lavoro in oggetto si propone di affrontare la amletica tematica della perequazione urbanistica. Tale strumento appare uno dei più importanti dispositivi di politica fondiaria a disposizione dei Comuni nella gestione di piani e progetti. A tal fine, è sembrato opportuno principiare dall'analisi della materia urbanistica, nei suoi contenuti e nelle sue evoluzioni. Lo scritto esamina poscia, le ragioni determinanti l'emersione di questa tecnica: primum, l'affermarsi di un potere sempre meno a carattere unitario ed imperativo, e sempre più orientato al modello consensuale che permette al cittadino di collaborare all'esercizio della funzione pubblica; deinde, l'esigenza di eliminare l'intrinseca discriminatorietà delle scelte pianificatorie; ancora, la crisi finanziaria degli Enti locali e le complicazioni del ricorso all'espropriazione per pubblica utilità; infine, l'impraticabilità della disciplina dei vincoli preordinati all'esproprio. Esamina, poi, il principio perequativo e le sue possibili declinazioni nell'ambito delle strategie di trasformazione urbanistica. La evidente e sempre maggiore estensione delle ipotesi di perequazione è, d'altronde, figlia di un'esigenza endemica della pianificazione urbanistica, ma l'assenza di una legge statale di principi ne determina un'estrema frammentarietà nel panorama regionale e comunale. Lo scritto termina con una disamina degli aspetti ancora controversi nella gestione di piani e progetti perequativi. Infatti, nonostante la novella legislativa del 2011 sia intervenuta, con il comma 2-bis al 2643 codice civile, a dirimere il contrasto nato in merito alla cedibilità dei diritti edificatori, non è possibile affermare che essa abbia sopito le dispute in merito alla qualificazione giuridica dei contratti di trasferimento dei diritti edificatori. Né tantomeno possono dirsi appianati i dubbi concernenti la qualificazione giuridica della perequazione stessa.