Coronavirus e sopravvenienze: l’eccessiva onerosità come banco di prova nei contratti di locazione. ​

The object of this thesis is to analyze the operational scope of the excessive burden that occurred during the epidemiological crisis of Sars-Cov19, in the face of the great impact that the latter had on individual contracts. In fact, as is now common ground, legal institutions must relate to the economic and social mechanisms that constitute functional tools capable of ordering and regulating their dynamics. The epidemiological emergency and the consequent measures adopted by the Government in order to counter and contain the spread of the Sars-Cov19 virus, valid throughout the national territory, have had a heavy impact on commercial and private relations. From this, the succession of emergency measures, especially in the first phase, has created a regulatory stratification of considerable size, which has raised problems of interpretative uncertainty and systematic coordination between the various regulations, which in the absence of legislative clarification, can be evaluated and resolved only by the work of the interpreters, on the one hand, and thanks to the work of the judges, on the other. In particular, it seemed to the writer to favor a casuistic approach, with particular attention to the lease agreement, aimed at assessing the extent of the economic impact suffered, in practice, by this contractual relationship following the pandemic crisis. In this regard, the closure of commercial establishments and the suspension of all production activities, with the exception of those expressly provided for by the legislation, as they are considered essential, have generated doubts about the possibility, as will be seen in the course of the report, to request and obtain the suspension or reduction of rents in leasing contracts for commercial properties, referring, in this regard, to the juridical institutions of the occurrence and the excessive onerousness of the performance of the payment of the rent. We therefore ask ourselves whether the economic paralysis caused by the spread of the Covid-19 virus and, subsequently, by the regulatory measures aimed at mitigating its spread can be legally traced back to those extraordinary and unpredictable events that have occurred, which overwhelm the contractual obligation or which at least affect the possibility of fulfilling and, consequently, the collectability of the services deducted in the contract. Therefore, an initial chapter is proposed to accurately identify the institution of excessive burdens, as well as the problems posed, in general, by contingencies, outlining the requirements, limits and historical development. An analysis is then provided of the various lapse remedies and in particular of the 3rd paragraph of Article 1467 of the Italian Civil Code, underlining how these appear to be very unsatisfactory in practice, in order to underline, in practice, the ever increasing need for adjust the contract. With a view to humanizing civil law, the appropriate remedy is not the elimination, but the suspension, postponement and / or reduction of the attached debt. ​

Oggetto della presente tesi risulta quello di analizzare l’ambito di operatività dell’eccessiva onerosità sopravvenuta durante la crisi epidemiologica di Sars-Cov19, a fronte del grande impatto avuto da quest’ultima sui singoli contratti . Infatti, come appare ormai pacifico, gli istituti giuridici si devono rapportare ai meccanismi economici e sociali che costituiscono strumenti funzionali atti ad ordinarne e regolarne le dinamiche. L'emergenza epidemiologica ed i conseguenti provvedimenti adottati dal Governo al fine di contrastare e contenere il diffondersi del virus Sars-Cov19, validi per tutto il territorio nazionale, hanno inciso pesantemente su rapporti commerciali e privatistici. Da questo, il susseguirsi di provvedimenti emergenziali, specialmente nella prima fase, ha creato una stratificazione normativa di notevoli dimensioni, la quale ha posto problemi di incertezza interpretativa e di coordinamento sistematico tra le diverse norme, che in assenza di una chiarificazione legislativa, possono essere valutate e risolte soltanto dal lavoro degli interpreti, da un lato, e grazie all’operato dei giudici, dall’altro. Segnatamente è parso, a chi scrive, privilegiare un approccio casistico, con particolare attenzione al contratto di locazione, volto a valutare l’entità dell’impatto economico subito, in concreto, da questo rapporto contrattuale in seguito alla crisi pandemica. A tal proposito la chiusura degli esercizi commerciali e la sospensione di tutte le attività produttive, ad eccezione di quelle espressamente previste dalla normativa, in quanto ritenute essenziali, hanno generato il dubbio circa la possibilità, come si vedrà nel corso dell’elaborato, di chiedere ed ottenere la sospensione o riduzione dei canoni nei contratti di locazione di immobili ad uso commerciale, evocando, a tal proposito, gli istituti giuridici della sopravvenienza e dell'eccessiva onerosità della prestazione del pagamento del canone di locazione. Ci si chiede, pertanto, se la paralisi economica determinata dalla diffusione del virus Covid-19 e, successivamente, dai provvedimenti normativi volti a mitigarne la diffusione possa essere ricondotta giuridicamente a quegli eventi sopravvenuti, straordinari ed imprevedibili, che travolgono il vincolo contrattuale o che incidono, quantomeno, sulla possibilità di adempiere e, conseguentemente, sulla esigibilità delle prestazioni dedotte in contratto. Pertanto viene proposto un capitolo iniziale atto a individuare con precisione l’istituto dell’eccessiva onerosità, nonché le problematiche poste, in generale, dalle sopravvenienze, delineandole i requisiti, i limiti e lo sviluppo storico. In seguito viene fornita un'analisi dei diversi rimedi caducatori e in particolare del 3o comma dell'art.1467 c.c., sottolineando come, questi, appaiono ben poco soddisfacenti nella pratica, per giungere a sottolineare, nella pratica, la sempre più crescente necessità di adeguare il contratto. In un'ottica di umanizzazione del diritto civile, il rimedio appropriato non è l’eliminazione, ma la sospensione, postergazione e/o riduzione del debito annesso. ​