La responsabilità del mediatore immobiliare

The purpose of this work, entitled ‘The Liability of the Real Estate Broker’, is to investigate the sources of civil liability for his actions and the consequences thereof. Excluded from this text is any study or in-depth examination of criminal liability.The main source of liability is, of course, the violation of sector regulations governing the matter. For this reason, an organic examination of all the legislation that directly regulates this activity has been provided. Throughout the work, an attempt has been made, as far as possible, to identify the correct and current interpretation of the regulatory dictates, arriving, as can be seen in the conclusions, at the realisation that there are, on the one hand, situations with no interpretative uncertainty, and on the other, so-called grey situations that do not always lead to the same pronouncement by judges. For the latter, an attempt has been made to provide a possible solution, considered more precautionary for both the real estate broker and the client. Starting from an analysis as detailed as possible of its main activities, broken down according to a scan that should summarise the main and most frequent areas covered by mediation (due diligence, client research, assistance to the parties, etc.), the most recent case law and the main specialised doctrine on the subject has been researched. Ample space has been given to the duty of information incumbent on the real estate broker as it involves most of the work he or she performs. A number of cases deemed most representative have been chosen in this regard. As for the case law examined, it is to be understood as any decision taken by a court, tribunal or body capable of sanctioning or interfering in the legal sphere of the real estate mediator, such as, for example, the Privacy Authority, or the Chamber of Commerce, which is competent to deny registration in the role of mediators. While a mere description of the activities has been provided, indicating what a typical real estate broker does, the examination of case law and doctrine has indicated what should be the yardstick of judgement and choice that the professional must keep throughout his activity, from the first contact with the client to the final stages of the real estate deed. Considering the pre-eminent role of large real estate companies in the Italian real estate panorama, the topic of franchising was also addressed, with particular reference to a real estate contract, going on to indicate which are the typical contractual clauses that bind or limit the mediator's work, with respect to the franchisor. Lastly, a chapter has been devoted to delve into further liability profiles on the subject of extra-contractual liability arising from mere 'contact' with the client. The aim of this work, in short, has been to provide a description of what should be a real estate broker's best practices in order not to incur any liability.

Lo scopo della presente opera, intitolata “La responsabilità del mediatore immobiliare”, è quello di indagare quali siano le fonti della responsabilità civile del suo operato e le conseguenze. Esula dal presente testo ogni studio o approfondimento circa la responsabilità di tipo penale. Fonte principale di responsabilità è, ovviamente, la violazione delle norme di settore che regolano la materia. Per tale motivo si è fornita una disamina organica di tutta la normativa che disciplina, in modo diretto, tale attività. In tutta l’opera si è cercato il più possibile di individuare l’interpretazione corretta e attuale dei dettami normativi giungendo, come si può vedere nelle conclusioni, a comprendere che ci sono, da una parte, situazioni prive di incertezza interpretativa, e dall’altra, situazioni c.d. grigie che non sempre portano ad una medesima pronuncia da parte dei giudici. Per quest’ultime si è provato a fornire una possibile soluzione, ritenuta più cautelativa tanto per il mediatore immobiliare quanto per il cliente. Partendo da un’analisi il più possibile dettagliata delle sue attività principali, declinate secondo una scansione che dovrebbe riassumere gli ambiti principali e più frequenti oggetto della mediazione, (l’attività di due diligence, la ricerca della clientela, l’assistenza alle parti, ecc.), è stata ricercata la giurisprudenza più recente e la principale dottrina specializzata in materia. È stato dato ampio spazio al dovere di informazione che grava sul mediatore immobiliare in quando coinvolge la maggior parte del lavoro che svolge. Relativamente a questa tematica sono stati scelti alcuni casi ritenuti maggiormente rappresentativi. Per quanto riguarda la giurisprudenza presa in esame, essa va intesa come ogni decisione presa da un tribunale, corte o organo in grado di sanzionare o interferire nella sfera giuridica del mediatore immobiliare, quale, ad esempio, l’Autorità Garante della Privacy, o la Camera di Commercio, competente per il diniego di iscrizione al ruolo dei mediatori. Se delle attività si è fornita una mera descrizione, indicando cosa fa un tipico mediatore immobiliare, l’esame della giurisprudenza e della dottrina ha indicato quale deve essere il metro di giudizio e di scelta che il professionista deve tenere durante tutta la sua attività, dal primo contatto col cliente alle fasi finali del rogito immobiliare. Considerando il ruolo preminente delle grandi società immobiliari nel panorama Real Estate italiano è stato affrontato anche il tema del franchising, con particolare riferimento ad un contratto reale, andando ad indicare quali sono le clausole contrattuali tipiche che vincolano o limitano l’operato del mediatore, rispetto al franchisor. In ultimo, è stato dedicato un capitolo per approfondire ulteriori profili di responsabilità relativi al tema della responsabilità extracontrattuale che nasce dal semplice “contatto” con il cliente. L’obiettivo di quest’opera, in definitiva, è stato quello di fornire una descrizione circa quelle che dovrebbero essere le best practices di un mediatore immobiliare al fine di non incorrere in responsabilità alcuna.