I FONDI COMUNI DI INVESTIMENTO: CARATTERISTICHE E PROFILI DEL FONDO TECLA

La continua evoluzione delle opportunità di investimento nel settore immobiliare ha determinato un aumento dell'interesse dei soggetti verso questo settore. L'investimento nel Real Estate può essere effettuato in diverse forme che vanno dall'acquisto diretto di un immobile, fino all'investimento indiretto in veicoli quotati come i Fondi Immobiliari. Questi ultimi costituiscono l'argomento principale di questa tesi. I fondi immobiliari costituiscono uno strumento di investimento noto e ormai diffuso in Italia grazie all'operato di intermediari finanziari che provvedono a proporli al pubblico dei risparmiatori. Il presente lavoro si sofferma quindi ad analizzare le caratteristiche rilevanti dei fondi immobiliari, la normativa di riferimento, nonché l'attività di valorizzazione degli asset posta in essere dalle SGR e dagli altri enti che entrano a far parte del processo di investimento. Per poter analizzare i fondi immobiliari è quindi necessario prima di tutto introdurre il concetto di mercato immobiliare e investimento immobiliare. Nel primo capitolo viene introdotto il tema del mercato immobiliare, settore che riveste un ruolo importante nell'economia mondiale per il contributo che fornisce all'attività produttiva e al settore creditizio, per poi affrontare i problemi tipici del mercato Real Estate a livello strategico e operativo ovvero la scelta del bene immobiliare da investire tenendo presente che deve essere realizzata in funzione dell'orizzonte temporale dell'investimento, della specifica propensione al rischio dell'investitore e del tasso di rendimento atteso dall'investimento. Poiché il rischio immobiliare è una variabile presente in ogni tipo di investimento, l'investitore tendenzialmente è avverso al rischio e la sua strategia di asset allocation ha in genere l'obiettivo di massimizzare il rendimento per un dato livello di rischio o, al contrario, minimizzare il rischio per un dato livello di rendimento atteso. Una volta resi noti questi concetti è possibile introdurre l'argomento dei Fondi Immobiliari, questi strumenti sono stati introdotti nell'ordinamento italiano con la Legge 86/1994 e negli anni hanno assunto una dimensione crescente sia in termini di numero sia di patrimonio gestito. La principale specificità dei fondi immobiliari risiede nell'oggetto in cui investono, ossia il patrimonio viene investito in beni immobili, diritti reali immobiliari e in partecipazioni in società quotate che svolgono attività di costruzione, valorizzazione, acquisto, alienazione e gestione immobiliare. Il secondo capitolo quindi ne ricostruisce il quadro normativo, evolutosi negli anni, e la disciplina generale dedicando particolare attenzione alle diverse tipologie presenti nel mercato italiano, nonché ai vantaggi che si possono ricavare dal loro utilizzo. Infine verrà riservata particolare attenzione alla composizione attuale del mercato italiano dei fondi immobiliari. Il terzo capitolo invece descrive i soggetti coinvolti nell'operatività dei fondi immobiliari e le funzioni svolte da ciascuno. I fondi immobiliari vengono gestiti da parte di un intermediario professionale, la SGR, che si rende parte attiva del processo decisionale con riguardo alle scelte di investimento e ha l'obiettivo di incrementare nel tempo il valore del fondo gestito assicurando visibilità e trasparenza delle attività gestionali e amministrative dei fondi; altro compito in capo della SGR è quello di monitorare periodicamente i livelli di rischio delle attività