Il diritto d’uso esclusivo perpetuo e trasferibile: la pronuncia della Corte di Cassazione a Sezioni Unite 17 dicembre 2020 n.28972

The “exclusive and perpetual right of us” of common areas can be frequently found mentioned in notarial deeds regarding apartment buildings and in condominium regulations. The procedure, especially in the past, was to attribute an exclusive right of use of some common areas to individual units instead of assigning an exclusive right of propriety. This dissertation aims to present, theoretically and from a jurisprudential point of view, the issue regarding the exclusive right of use. This issue, which has been interpreted in many forms by the doctrine and it has been discussed in some case decisions, has found a solution in the decision of the Court of Cassation n.28972 on the 17th of December 2020, in which it has been clarified that the agreement regarding the exclusive right of use is precluded by the numerus clausus principle which characterizes property rights.

Il “diritto d’uso esclusivo e perpetuo” di parti comuni viene spesso trovato citato negli atti costitutivi di un condominio e nei regolamenti condominiali degli stessi. La prassi, soprattutto in passato, era quella di non assegnare porzioni di parti comuni del condominio, molto spesso parti di cortili o giardini, in proprietà esclusiva come pertinenze delle singole unità immobiliare, ma attribuendo un uso esclusivo in capo al proprietario di un’unità immobiliare facente parte del condominio. L’elaborato si pone l’obiettivo di presentare, da un punto di vista teorico e giurisprudenziale, la questione che ha riguardato il diritto d’uso esclusivo. Tale questione, che è stata oggetto di interpretazioni contrastanti sia in dottrina che in giurisprudenza, è stata affrontata dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la pronuncia n.28972 del 17 dicembre 2020, in cui viene affermato che: “La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi”.